Simulation pret immobilier

La géographie des bureaux est l’étude des aspects spatiaux des activités de bureau (la demande) et des espaces où elles s’exercent (l’offre), le plus souvent au niveau intra-urbain.

Elle part des sciences économiques et des diverses sciences de l’immobilier (gestion, finance, marketing), et, en tant que branche de l’économie spatiale, elle fait les liens avec l’espace.

Son objectif principal est d’étudier les facteurs de localisation des bureaux, et donc de déterminer les causes des mouvements des activités pour prévoir leur évolution future sur le territoire métropolitain.

La motivation pour l’acquisition de ces connaissances varie suivant le commanditaire. Un acteur privé, promoteur ou utilisateur d’espace, peut commander des études pour mieux profiter des tendances du marché, alors que les pouvoirs publics en ont besoin si elles veulent diriger la localisation des bureaux en vue d’harmoniser l’interaction des fonctions économiques urbaines ou planifier les infrastructures en fonction d’une telle harmonie.

Notes et références de l’article

Le panneau immobilier est un support publicitaire ou informatif apposé un bien immobilier et sencé être visible depuis l’extérieur. Il est destiné à informer les prospects de la commercialisation du bien (vente ou location) ou de l’état d’avancement (panneau “vendu”).

Ne pas confondre avec le panneau de chantier qui sert à signaler l’obtention d’un permis de construire.

Les utilisateurs

Particulièrement apprécié par certaines agences immobilières, le panneau immobilier peut aussi être utilisé pour faciliter les transactions immobilières entre particuliers.

Les promoteurs eux aussi utilisent des panneaux pour signaler de futurs projets, mais ceux-ci sont plus grand. Il arrive d’ailleurs souvent que ceux-ci utilisent de panneaux “4×3″ (4 mètres par 3 mètres).

Aspect des panneaux

Même si le format est libre, le panneau immobilier traditionnel a un format de 80 cm x 60 cm; toutefois la concurrence entre les agences immobilières les incite à faire réaliser des panneaux de plus en plus grands et de plus en plus originaux.

Le matériau le plus souvent utilisé est l’akylux (polypropylène alvéolaire) pour sa légèreté et sa résistance. Quant aux particuliers, tous les supports sont possibles (planches de contreplaqué, etc.).

Le chasseur immobilier est un agent immobilier qui prend en charge la recherche immobilière de ses clients. Il est intermédiaire dans les transactions immobilières. Il est au service de l’acheteur et s’occupe des démarches de prospection, des visites, de faire la sélection des biens et bien sûr de la négociation des prix.

Il se différencie d’un agent immobilier par la détention d’un mandat de recherche pour le compte d’un acheteur. À l’inverse, un agent immobilier détient généralement un mandat de vente pour le compte d’un vendeur.

Conditions d’exercice

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application définissent les conditions d’exercice de la profession.

Le chasseur immobilier est obligatoirement titulaire d’une carte professionnelle pour pouvoir exercer cette activité. Il s’agit de la carte pour la vente d’immeubles, qui précise le type d’activité : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce »

Le chasseur immobilier est responsable pénalement et doit obligatoirement avoir un minimum de qualifications et de connaissances du droit français, contrairement à un négociateur immobilier, qui est simplement un vendeur.

Le demandeur de cette carte devra soit :

• Être titulaire d’un diplôme de niveau bac +3 dans le domaine juridique, économique ou commercial ;
• Être titulaire d’un DUT ou un Brevet de technicien supérieur dans le secteur immobilier ;
• Être titulaire d’un diplôme d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble ;
• Être titulaire d’un baccalauréat ou un diplôme équivalent et justifier d’une expérience professionnelle d’au moins trois ans ;
• Justifier d’une expérience professionnelle d’au moins dix ans, pouvant être réduite à quatre ans dans le cas d’un emploi en tant que cadre.

Il faut aussi que celui-ci n’ait jamais été condamné au pénal.

Outre les prérequis pour obtenir la carte professionnelle, le chasseur immobilier doit :

• Justifier d’une garantie financière suffisante permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus. Le montant de la garantie doit être au moins de 110 000 euros. Elle peut cependant être fixée à 30 000 euros pour les deux premières années de l’exercice ;
• Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) ;
• Afficher le taux des honoraires et leurs modalités de calcul en agence ou sur le site web ;
• Tenir un registre des mandats, un répertoire des actes, un registre répertoire ;
• Conseiller ses clients : il a une obligation de moyens, et non de résultats.

Le chasseur immobilier ne doit pas percevoir d’honoraires avant le terme de la transaction.

Rémunération

La loi expose deux principes fondamentaux sur la rémunération du professionnel :

• Article 6 (extrait) Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 99 (JORF 16 juillet 2006) :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »

• Article 73 Modifié par Décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 art. 45, art. 47 (JORF 23 octobre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006) :

« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention “Transactions sur immeubles et fonds de commerce”, son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.
Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. »

Il a interdiction formelle d’encaisser des frais de quelque nature que ce soit avant la réalisation de sa mission, tels que :

• Acompte sur honoraires ;
• Rémunération de services ;
• Frais de dossier ;
• Frais de reportage ;
• Frais de déplacements ;
• Frais de recherche.

En résumé, le chasseur immobilier perçoit uniquement les honoraires prévus dans le mandat lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, comme un agent immobilier.

Un bien hypothéqué est un bien immobilier qu’un créancier (par exemple une banque) peut saisir si les échéances ne sont pas payées, afin de le mettre en vente et de récupérer les sommes dues.

Une hypothèque est prise par le biais d’un notaire ou dans certains cas d’un juge, et fait l’objet d’un enregistrement sur un registre officiel.

On peut prendre une hypothèque non seulement sur un bien immobilier ou foncier, mais aussi sur un navire.

Prêt immobilier

En France, l’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt [0,715% depuis le 1er janvier 2006]). Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

• L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié ; l’inscription est effectuée à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien.
• Le rang de l’hypothèque prend effet à la date de son inscription.

En cas de problème financier, son fonctionnement sera saisi et vente du bien par voie judiciaire.

Généralement, en cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d’effet de l’hypothèque, il sera procédé à la radiation (appelée “mainlevée”) de l’inscription d’hypothèque, aux frais du débiteur-vendeur.

Cette radiation se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur/vendeur du bien immobilier.

Hypothèque particulière : l’hypothèque rechargeable

Le rechargement consiste, pour l’emprunteur, à réutiliser une hypothèque initialement inscrite à l’appui d’un premier prêt, le plus souvent immobilier.

Le passage devant notaire reste incontournable pour tout rechargement : un rechargement d’hypothèque n’est alors financièrement plus intéressant qu’une prise d’hypothèque de second rang qu’à partir d’un certain seuil de montant de prêt.

L’emprunteur a alors tout intérêt à comparer avec le coût et les frais d’un prêt personnel qui peut aller jusqu’à 12 ans de remboursement pour des montants plus faibles.

Hypothèque particulière : Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire, souscrit auprès d’une banque, peut être versé sous forme de capital ou de rente, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation (résidence principale, secondaire ou bien locatif). L’emprunteur n’est tenu à aucun remboursement de son vivant (capital et intérêts), sauf en cas de vente ou de don du bien.

S’adressant presque exclusivement aux personnes agées, ce type de prêt permet d’obtenir des liquidités de son patrimoine sans s’en séparer, contrairement à la vente en viager. Ce prêt peut être utile pour compléter les revenus de sa retraite et/ou faire face à des dépenses imprévues (dépendance, réparation du logement, etc).

Au décès, les héritiers peuvent alors choisir de racheter le prêt s’ils souhaitent conserver le bien immobilier ; mais quoi qu’il arrive, la dette réclamée par la banque ne pourra excéder la valeur de revente du bien telle qu’estimée au jour du décès (plafonnement de la dette), ce qui protège les héritiers.

A l’été 2007, seul le Crédit Foncier de France propose un prêt viager hypothécaire : accessible à partir de 65 ans et versé sous forme de capital.

Taux fixe

Un taux fixe permet de connaître dès le départ toutes les modalités de remboursement du prêt effectué. On subit son crédit et aucune intervention n’est possible à l’exception d’un éventuel remboursement anticipé. On ne bénéficie pas d’une éventuelle baisse de taux et donc il reste la seule possibilité de renégocier son crédit.

Taux fixe modulable

Le taux fixe modulable apporte la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d’augmenter ou de diminuer le montant des mensualités en fonction des rentrées d’argent. Une telle décision entraîne, de fait, une variation de la durée de remboursement. Les conditions du prêt spécifient l’amplitude maximale des modulations (entre +/- 10% par an et +/- 30% par an selon les établissements), et le nombre maximal de changements possibles. Le prêt peut évoluer en fonction de la situation professionnelle de l’emprunteur (augmentation de revenus, besoin d’autres financements…). En augmentant la mensualité, la durée du prêt et son coût de crédit se réduit.

La simulation atomistique est l’ensemble des méthodes de simulations numériques utilisant une description atomistique pour simuler la matière (solides, liquides ou moléculaires).

On distingue :

• les méthodes ab initio basées sur la chimie quantique ou la théorie de la fonctionnelle de la densité ;
• les méthodes de champs de force utilisant des potentiels empiriques ;
• les méthodes de dynamique moléculaire ;
• les méthodes de Monte Carlo

Land Securities Group plc est une importante société britannique d’investissement et de développement immobilier basée à Londres. Elle possède un des plus important parc immobilier du Royaume-Uni et est particulièrement bien implantée à Londres, Birmingham, Canterbury, Bristol ou York. Elle est représenté aux bourses de Londres et de Francfort et est une des composantes de l’indice FTSE 100 Index.

L’origine du Groupe remonte à 1944 lorsque le fondateur de la société, Harold Samuel, a acheté Land Securities Investment Trust Limited, qui détenait trois maisons à Kensington et quelques actions gouvernementales. La société fit rapidement de nouvelles acquisitions et en 1947 elle se concentra sur le marché de l’immobilier en direction des professionnels. Les premiers temps, Land Securities a acquis des biens en dehors des frontières du Royaume-Uni, mais en 1971 elle fait machine arrière et revend tous ses biens détenus à l’étranger. A partir de là, elle se concentrera uniquement sur le marché intérieur (le Royaume-Uni). En 1974, la valeur du portefeuille immobilier du Groupe atteint 1 milliard de livres sterling (£). En 1982, la société prend le nom de Land Securities plc et plus tard, elle changera encore de dénommination pour prendre son nom actuel : Land Securities Group plc.

Le cœur des investissements de “Land Securities” repose sur le marché des bureaux, surtout situés dans le centre de Londres, mais le Groupe gère également des espaces commerciaux, des entrepôts, des établlissements industriels, des supermarchés et des bâtiments dits résidentiels (clientèle de particuliers). La société possède une division, Urban Community Development, qui s’intéresse à des projets sur le long terme tel Kent Thameside et une autre spécialisé dans l’outsourcing immobilier, LS Trillium.

En juin 2005, sa capitalisation boursière atteignait 6.8 milliards de £.

Chiffre d’affaire

(en millions de £)

• 2000 : 528
• 2001 : 647
• 2002 : 1 025,6
• 2003 : 1 239,5
• 2004 : 1 481,1
• 2005 : 1 865,7

Données au 31 mars 2004

• Services de gestion immobilière : 50%
• Loyers : 28%
  
• Charges d’administration : 4%
• Ventes de biens immobiliers : 8%
• Divers : 10%

Données au 31 mars 2006

Diagnostic vérifiant la conformité de toute installation intérieure au gaz naturel, de 15 ans ou plus, d’un bien immobilier (maison, appartement).
Lors d’une vente privative, s’il n’est pas remis, le propriétaire encourt des sanctions civiles.

Points de contrôle d’un diagnostic gaz

Ce diagnostic immobilier, certificat de conformité d’une installation au gaz, portera sur les points de contrôle suivants :

• Étanchéité des tuyauteries fixes et des raccordements.
• Ventilation.
• Contrôle des appareils fixes d’alimentation en gaz et de production d’eau chaude.

Validité et avantage liés au diagnostic immobilier spécifique appelé : diagnostic gaz

Le certificat de conformité (ou diagnostic gaz) ainsi établi ne devra pas dater de plus d’un an avant l’acte de vente.
Si un diagnostic gaz conforme est fourni lors de la transaction, le vendeur se verra exonéré de la garantie pour vice caché.

Texte de loi relatif au diagnostic gaz

Depuis le 3 janvier 2003, l’adoption d’une loi concernant le diagnostic gaz a permis d’établir un référentiel de contrôle d’une installation intérieure au gaz naturel et d’en réglementer le diagnostic immobilier. Article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003.