Simulation pret immobilier

Le mot promoteur possède plusieurs significations :

• en biologie, une séquence promoteur se trouve en début de gène
• promoteur immobilier, le métier.
• en catalyse, un promoteur est un composé qui augmente le pouvoir catalytique d’un catalyseur, ce composé lui-même n’ayant pas intrinsèquement de pouvoir catalytique.
• on appelle promoteur, une firme ou un individu favorisant la mise en place des acteurs nécessaire à l’implantation d’un projet de réduction d’émissions de gaz à effet de serre.

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Depuis sa création en 1972, Foncia est le leader français de l’administration de biens et de la transaction immobilières. Gérant pour le compte de propriétaires investisseurs, syndic de copropriété, loueur, agent immobilier pour l’achat et la vente.
Foncia est aussi spécialisé dans les ventes et les locations de locaux d’activité, bureaux et commerces, et dans la gestion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Foncia compte aujourd’hui près de 300 agences dans la France entière.

Foncia a rejoint le groupe Banque Populaire en janvier 2007.

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Durée du prêt immobilier

Décision

En 2007, la décision de la durée n’est plus uniquement la mensualité payée mais aussi la volonté de devenir propriétaire ou non, en raison de l’élargissement effectué par certains organismes comme le Crédit Foncier sur une durée de 25 ans voire 40 ans.

Il faut trouver pour l’emprunteur un compromis entre : “Privilégier sa qualité de vie mensuelle grâce à une faible mensualité ou limiter le coût financier de l’emprunt au sacrifice d’un effort mensuel important”

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Les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI) sont, en France, des organismes d’habitation à loyer modéré. Leur statut est défini aux articles L.422-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Soumises au droit privé, elles peuvent ainsi :

• accorder aux particuliers des prêts immobiliers ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement.
• réaliser des opérations de construction.

Créées en 1908, les SACI sont environ une soixantaine aujourd’hui. Les SACI sont obligatoirement affiliées à la chambre syndicale des SACI. Le réseau des SACI est propriétaire du Crédit immobilier de France.

Évolution du statut

En janvier 2006, le gouvernement Dominique de Villepin a déposé un amendement au projet de loi portant engagement national pour le logement afin de recentrer les SACI sur leurs missions sociales amendement du gouvernement visant à réformer le statut juridique des SACI (dossier législatif du projet de loi portant engagement national pour le logement).. Si cette réforme est adoptée, elles devraient revendre certaines de leurs participations dans des filiales concurrentielles, dont fait partie le Crédit immobilier de France.
Cette réforme est justifiée par le fait qu’aujourd’hui les SACI n’ont plus qu’une activité sociale très limitée.

Notes et références

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Une société de courtage ou courtier (broker en anglais) est une entreprise ou une personne qui sert d’intermédiaire pour une opération, le plus souvent financière, entre deux contreparties. L’activité de courtage est régulée dans de nombreux pays, afin de protéger les intervenants sur le marché.

Courtier en affrètement (maritime)
Modes opératoires et informatisation

Le courtage était une activité fondamentale dans les marchés financiers. Elle a tendance à régresser au profit de la simple prestation de services informatiques même si, grâce aux taux de croissance annuels à deux chiffres des volumes traités sur les marchés, le secteur n’est pas exactement sinistré.

Dans le cas d’un marché organisé, le courtier a généralement été transformé en simple opérateur de saisie : il rentre les ordres de ses clients dans le système informatique de la Bourse. Sur les marchés de gré à gré, il va mettre en relation deux de ces clients qui ont des intérêts contraires. Dans les deux cas, il est rémunéré en fonction du volume ou de la valeur nominale de la transaction.

Le courtier sur un marché de gré à gré a une vue précise de son marché et saura vite à qui s’adresser pour conclure une affaire. Lorsqu’il effectue ses recherches, il ne précise pas l’identité de son client. Celle-ci n’est spécifiée qu’au moment de l’accord final sur l’opération, et encore uniquement si le courtier n’est pas ducroire. Les contreparties bénéficient d’une certaine discrétion.

Avec l’avènement des technologies de communication électronique (Internet ou réseaux propriétaires), le trader et le courtier n’ont souvent plus de contact direct : toutes les opérations liées au courtage sont automatisées. Cependant, lorsque un marché nécessite un véritable travail de recherche d’intérêts et de négociations, l’activité de courtage s’effectue encore par téléphone.

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Le promoteur immobilier est un offreur d’espaces construits ou à construire.

De nos jours, c’est lui qui initie le processus de l’offre nouvelle en immobilier. Son expertise, sa connaissance des opportunités du côté de la demande et son contrôle de la ressource première, le terrain, en font l’agent majeur du marché immobilier, celui qui sert d’intermédiaire obligé entre les autres acteurs (surtout les utilisateurs d’espace, les financiers et les autorités règlementaires).

La plupart des promoteurs immobiliers sont de petites entreprises dirigées par d’anciens avocats ou courtiers immobiliers. Ils ont peu d’employés et peu d’investissement, mais ils ont la capacité de trouver le financement nécessaire auprès des institutions bancaires. La facilité de financement, et donc de démarrage d’un nouveau projet, dépend de l’état du marché immobilier du moment dans la catégorie d’espace projeté et de la solidité financière des locataires potentiels que le promoteur a dénichés. Le promoteur doit prouver un niveau de pré-location jugé suffisant par les prêteurs pour le type d’immeuble et de marché en cause afin de minimiser le risque d’une construction nouvelle.

Le terme de promoteur immobilier a été inventé en 1954 dans l’entourage de Fernand Pouillon pour désigner ce qu’on appelait auparavant des « monteurs d’affaires immobilières ». L’intense construction de logements soutenue par le gouvernement d’alors et la spéculation immobilière qui l’accompagna consacrèrent le personnage et le terme.

L’article 1831-1 du code civil décrit ainsi la fonction de promoteur immobilier : “mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite “promoteur immobilier” s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet”. Le promoteur peut être une personne physique ou morale.

Les grands promoteurs français sont par exemple Bouygues Immobilier, Nexity, Capri ou Meunier. Ils disposent quasiment tous de leur propre site, mais des sites se sont lancés dans l’agrégation des programmes de plusieurs promoteurs.

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L’hypothèque rechargeable est, en droit français, une sûreté nouvelle issue de l’ordonnance du 23 mars 2006, destinée à soutenir la consommation. Il s’agit d’une hypothèque dont l’assiette peut être réutilisée afin de servir de garantie auprès de nouveaux créanciers une fois que la créance initiale a été partiellement remboursée.

Le rechargement consiste, pour l’emprunteur, à réutiliser, sans nouvelle formalité, une hypothèque initialement inscrite à l’appui d’un premier prêt, le plus souvent immobilier. Le montant du nouveau prêt ne peut dépasser les sommes déjà remboursées au titre du premier emprunt.

Le remboursement du prêt dégage une nouvelle « surface de garantie » qui permet d’obtenir un nouveau prêt à des conditions peu onéreuses, en évitant en particulier les formalités administratives et les frais associés à la création d’une nouvelle hypothèque.

Ce système était déjà utilisé auparavant dans d’autres pays européens.

Afin d’éviter les risques de surendettement, le rechargement de l’hypothèque est interdit pour garantir un crédit revolving.

Ce type d’hypothèque est autorisé en France depuis début 2007.

Sa mise en place a été ordonnée par Nicolas Sarkozy quand il était ministre des finances pour soutenir la consommation. Elle vise principalement les personnes âgées qui souhaitent bénéficier d’une maison de retraite. Celles-ci généralement disposent de peu de ressources mais possèdent une maison hypothécable.

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Le marché immobilier est le marché de gré à gré (quoique ayant généralement recours à des intermédiaires) où interviennent les acheteurs et vendeurs, et aussi les propriétaires et locataires de biens immobiliers. Les ventes immobilières se font essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères (dans le cas de saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles).

Segments de marché

On parle généralement de marchés immobiliers (au pluriel) ou d’un marché spécifique, car le marché des immeubles se segmente en de multiples sous-marchés, ayant chacun leurs caractéristiques. Ces sous-marchés correspondent

• aux situations géographiques (pays, villes, quartiers, zones rurales)
• aux types de bien (maisons, appartements, bureaux, locaux industriels ou commerciaux, terrains…).
• à la qualité du bien en question : bas de gamme, standard, de luxe, etc.

Il existe, entre les sous-marchés d’une même région, de fortes interdépendances.

Particularités propre à chaque bien

Jouent dans la négociabilité d’un bien immobilier les caractéristiques intrinsèques de ce bien (facilité d’accès et d’aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), voire des éléments sentimentaux (biens de famille).

Activité

Les montants en jeu sont considérables, supérieurs à ceux des marchés financiers ou de matières premières. Par ailleurs le patrimoine immobilier représente une large part des avoirs publics et privés.

Evolution des prix

L’unité de comparaison des prix de l’immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d’autres mesures reliées (taux d’actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l’appartement, etc.).

En plus de fluctuer dans le temps, les prix peuvent varier fortement selon la nature du bien. Ils sont liés, par exemple, à des phénomènes de rareté, de conjoncture économique et parfois politique, et à l’évolution des taux d’intérêt des crédits immobiliers. La dimension spéculative du marché immobilier est toujours un élément à prendre en considération. Il faut d’autre part admettre que les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d’engouement, etc.

Pour le marché français, Paris est un indicateur qui présage de l’évolution du marché. Actuellement, des prix de 6000 à 10 000 euros par mètre carré sont courants pour les arrondissements recherchés. Ces niveaux de prix sont les plus élevés jamais atteints (en tenant compte de l’inflation). Même si certains indicateurs montrent que la hausse des prix se poursuit, un Krach similaire à celui de 1991 est toujours possible.

En effet, les prix ont chuté de 40% en moyenne dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1998 (en euros constants)Analyse du marché immobilier : acheter ou louer ?. D’autre part, certains économistes comme Jacques Friggit considèrent le marché immobilier comme n’importe quel marché économique qui connaît des cycles de hausse et de baisse (Données statistiques établies par Jacques Friggit - denière mise à jour juin 2007 sur [1])

Le marché immobilier entre particuliers sur Internet

La croissance exponentielle d’Internet coïncide avec la croissance du marché immobilier.
Actuellement le secteur immobilier français sur Internet est atomisé en une multitude de prestataires de services, ce qui aurait tendance à désorienter les propriétaires et particuliers qui recherchent un bien immobilier.
Ce marché est ainsi aussi bien propice aux bonnes affaires qu’aux arnaques. Un certain nombre d’organismes ont souhaité recadrer au mieux le marché grâce à un réseau de sites différentsDepuis 2004 les groupes Alliance-habitat, VIEP, LexIMMO et AAI ont décidés de fusionner pour regrouper leurs offres.

Notes et références de l’article

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Société anonyme à participation financière publique majoritaire, la Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière (SICOGI) est une entreprise immobilière créée le 22 Mars 1962 par l’Etat de Côte d’Ivoire.

Elle entreprend des opérations à caractère immobilier pour son propre compte, mais également pour le compte de particuliers ou de l’Etat, d’entreprises privées ou d’établissements publics; et participe à des études et diverses réalisations dans les domaines de l’urbanisme et de l’habitat en privilégiant la réalisation de logements sociaux.

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